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■税務課 資産税係
●土地について
・土地に対する課税の仕組みについて

1.評価の仕組み
●地目
 地目は、宅地、農地(田及び畑)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
 固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

●地積
 地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

●価格(評価額)
 価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として算定します。

2.地目別の評価方法と課税の仕組み
(1)宅地
 宅地としての利用状況や利便性を考慮して地区、地域を区分し、地域ごとに選定した標準的な宅地の価格を基に各筆の価格を決定します。

●宅地の評価方法の概要
1. 宅地としての利用状況が共通している地区(用途地区)を区分し、さらに街路・家屋の粗密度・公共施設等からの距離その他宅地としての利便性を考慮して細かく地域(状況類似地域)を区分します。
2. 状況類似地域ごとに奥行、間口、形状等が標準的な宅地(標準宅地)を選定し、標準宅地について適正な時価(評価額)を求めます。
※川棚町では不動産鑑定士に標準宅地の鑑定評価を依頼し、その価格の7割を評価額としています。
3. 同一の状況類似地域にある宅地について、標準宅地の価格を基に固定資産評価基準により調整してそれぞれの宅地の評価を行います。

●路線価等の公開
 納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価(標準宅地の1平方メートル当たりの価格)を公開しています。
 また、標準宅地の所在についても公開しています。(平成14年度から)

●住宅用地に対する課税標準の特例
 住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、面積によって小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
 ※上記の特例はその敷地にある家屋の床面積の10倍を限度に適用されます。
 なお、家屋の態様が専ら居住の用に供するもの(専用住宅)か、一部を居住の用に供するもの(併用住宅)かで適用範囲が異なります。
1. 小規模住宅用地
・住宅1戸当たり200平方メートルまでの住宅用地のことをいいます。
・課税標準額について、価格の6分の1とする特例措置があります。
2. その他の住宅用地
・小規模住宅用地以外の住宅用地のことをいいます。
・課税標準額について、価格の3分の1とする特例措置があります。

●住宅用地の適用範囲
 住宅用地の適用を受けられる土地は、賦課期日(1月1日)時点で居住用の家屋が存在し、使用されていることが前提となります。
 したがって、賦課期日において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設途中である土地は住宅用地の適用を受けられません。
 ただし、次の場合は住宅用地の適用を受けられます。
1. 既存の家屋に変えてこれらの家屋が建築中の場合で一定の要件を満たす土地
2. 住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地
(住宅の滅失後2年間)

●宅地の税負担の調整措置
○宅地等の評価額と課税標準額とはなぜ一致しないのか?
 固定資産税については本来、評価額と課税標準額とは一致するものであり、税額は課税標準額に税率を乗じることにより計算できます。
 しかしながら、ほとんどの宅地については特例措置を考慮しても評価額と課税標準額とは一致しません。これは一体なぜでしょうか。
 宅地の評価額は以前、市町村ごとに決定し課税を行っていましたが、平成6年の評価替え年度より評価及び課税の方法が全国的に統一されました。
 このため、それまでの地価の上昇とあいまって評価額が急激に上昇し、それに基づく課税方法では納税者の負担が急増することとなりましたので、それを避けるために課税標準額をなだらかに上昇させる負担調整措置が講じられました。
 その結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じることとなり、評価額と課税標準額とが一致しないという状況が生じています。

○負担水準のばらつきの幅を狭めるための取り組み
 前述のとおり、税負担の急増を避けるため、負担調整の措置が講じられましたが、この結果、同じ評価額の土地であっても税額が異なるという状況が発生しています。
 固定資産税は本来、評価額が同じであれば課税額も同じであることが税の公平性の観点から重要ですので、ばらつきの幅を狭めるための仕組みが平成9年度より導入されています。
 具体的には、個々の土地の課税標準額と評価額との割合(負担水準)に応じて、負担調整率を適用する措置が講じられています。
○税額の計算方法
 宅地の税額は、課税標準額×税率(1.4%)で算出しますが、現年度課税標準額は以下の表の負担水準の割合によって決定されます。
 負担水準は次の方法により算出します。
  負担水準=(前年度課税標準額)÷(現年度評価額) ※(3分の1または6分の1)
 ※小規模住宅用地(6分の1)及びその他の住宅用地(3分の1)の場合に適用

負担水準の割合と現年度課税標準額の関係は下表のようになります。
【住宅用地以外の宅地】 【住宅用地】
負担水準割合 現年度課税標準額 負担水準割合 現年度課税標準額
0.7超 現年度評価額×0.7 1.0超 現年度評価額×1.0
0.6〜0.7 前年度課税標準額に据え置き 0.8〜1.0 前年度課税標準額に据え置き
0.2〜0.6 現年度評価額×0.05+前年度課税標準額 0.2〜0.8 現年度評価額×0.05+前年度課税標準額
0.2未満 現年度評価額×0.2 0.2未満 現年度評価額×0.2

(2)農 地
 地形や土壌などの自然状況や耕作の利便性などの経済条件を考慮して地区を区分し、地区ごとに選定した標準的な農地の価格を基に各筆の価格を決定します。
●農地は、その存する区域により一般農地(農地としての評価)と市街化区域農地(宅地並み評価)に区分されますが、川棚町の農地はすべて一般農地です。
また、すべての農地について評価額と課税標準額が一致しています。

(3)宅地・農地以外の土地
 山林その他の地目については、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価しています。

 
 


川棚町役場 税務課
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